不動産売却で慌てないために！事前に確認したい土地の3つのポイント｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 豊橋藤沢

 

不動産を売却するとき、査定価格や販売方法、建物の状態などは気にしていても、「土地の境界」や「道路の権利関係」まで詳しく確認している方は多くありません。

ところが、売却の手続きを進める中で、境界がはっきりしていなかったり、隣地との間に越境があったり、前面道路が私道だったりすることが分かる場合があります。

こうした問題は、普段の生活では気づきにくい一方、売買契約や引き渡しの際には重要な確認事項となります。

だからこそ、売却を始める前に土地の状態を確認し、必要な対応を先に進めておくことが大切です。

 

 

🔷まずは「境界」が明確になっているか確認

　土地を売却するうえで、最初に確認しておきたいのが隣地との境目です。

　「このブロック塀までが自分の土地」と思っていても、それが正式な境界と一致しているとは限りません。

　長年の使用によって境界標がなくなっていたり、古い測量図しか残っていなかったりすることもあります。

　また、相続した土地の場合、以前の所有者がどのように境界を管理していたのか分からないケースもあります。

　まずは、登記簿や公図、測量図などの資料を確認し、現地の状態と照らし合わせてみましょう。

 

🔷境界が不明確なら「確定測量」を検討

　境界の位置がはっきりしない場合には、土地家屋調査士へ相談することができます。

　確定測量では、土地に関する資料を確認したうえで現地を測量し、隣接する土地の所有者との立ち会いなどを行いながら、境界の位置を確認します。

　確認した境界には必要に応じて境界標を設置し、隣地所有者との間で確認内容を書面に残します。

　土地の範囲が明確になっていれば、買主にとっても購入後の土地利用について判断しやすくなります。

 

🔷境界付近に「越境」がないか確認

　境界線が分かったら、次に確認したいのが、その線を越えているものがないかどうかです。

　越境の対象になるものとしては、ブロック塀やフェンス、建物の屋根・ひさし、樹木の枝などがあります。

　また、自分の所有物が隣地へ出ているケースだけでなく、隣家の構造物などが自分の土地側に入り込んでいる場合もあります。

　長年その状態が続いていると、所有者同士が特に問題にしていないこともありますが、売却時には買主から説明を求められる可能性があります。

 

🔷越境をすぐに解消できないときは？

　越境物によっては、すぐに撤去したり移動したりすることが難しい場合があります。

　そのようなときは、隣地所有者と現状を確認し、将来的にどのように対応するのかを話し合います。

　必要に応じて「越境に関する覚書」を作成し、越境している部分や今後の是正方法、建て替え時の対応、費用負担などについて整理しておきます。

　売却後に所有者が変わっても内容を確認できるよう、合意した事項をきちんと書面に残しておくことが重要です。

 

🔷「前面道路」は公道？それとも私道？

　土地の確認では、敷地だけでなく接している道路にも目を向ける必要があります。

　特に注意したいのが、前面道路が私道になっているケースです。

　私道は、個人や複数の所有者が所有している場合があるため、誰がその道路を所有しているのか、どのような権利関係になっているのかを確認する必要があります。

　さらに、将来的な建て替えや水道・ガスなどの配管工事では、道路の掘削が必要になる場合があります。

　そのため、通行だけでなく、掘削についても必要な承諾が得られているか確認しておくことが大切です。

 

 

🔷まとめ

土地や戸建ての売却では、物件そのものだけでなく、土地を取り巻く権利関係まで確認しておくことが大切です。

特に確認しておきたいのが、

①境界が明確になっているか
②越境しているものがないか
③前面道路の権利関係は整理されているか

という3つのポイントです。

境界が不明確なら測量を検討し、越境があれば隣地所有者と今後の対応を整理する。

私道であれば、通行や掘削に必要な承諾について確認する。

この準備を売却活動の前に進めておくことで、契約後に思わぬ問題が発生するリスクを抑えやすくなります。

不動産売却は、買主が決まってからがゴールではありません。

契約から引き渡しまでをスムーズに進められる状態を、できるだけ早く整えておくこと。

それが、安心して売却を進めるためのポイントです。

「境界がどこか分からない」「越境しているか判断できない」「私道について何を確認すればいいのか分からない」など、ご自身だけでは判断が難しい場合もあるでしょう。

そのような場合は、登記簿や測量図など、お手元にある資料をお持ちのうえ店舗へご相談ください。

物件の状況を確認し、売却前に必要となる確認事項や手続きについてご案内します。

 

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